Dane RCN może kupić każdy, ale czy jest to proste?

W toku procedowania ustawy o jawności cen ofertowych mieszkań, która 10 czerwca br. została opublikowana w Dzienniku Ustaw (poz. 758), pojawiła się propozycja, aby Rejestr Cen Nieruchomości stał się rejestrem ogólnodostępnym i bezpłatnym. Zwolennicy tego rozwiązania argumentują, że jawność cen transakcyjnych może znacząco zminimalizować asymetrię informacyjną na rynku nieruchomości, gdzie sprzedawcy często zatajają fakty o nieruchomościach, licząc na maksymalizację zysku, podczas gdy kupujący, pozbawieni pełnej wiedzy, stoją na przegranej pozycji.

Biorąc pod uwagę, że „uwolnienie” RCN może nie nastąpić szybko (jeśli w ogóle nastąpi), już teraz warto sprawdzić, jak wygląda możliwość uzyskania informacji o transakcjach zgromadzonych w tym rejestrze. Zgodnie z obowiązującym Prawem geodezyjnym i kartograficznym są one udostępniane odpłatnie beż żadnych dodatkowych ograniczeń w tym zakresie.

• Jak przeprowadziliśmy badanie?

Aby rzetelnie przeanalizować proces pozyskiwania danych w skali kraju, z każdego województwa wybraliśmy po jednym mieście wojewódzkim i powiecie ziemskim (wyjątkiem jest woj. małopolskie, w którym zbadaliśmy dwa powiaty ziemskie). Wybrane jednostki pokazuje mapa poniżej.

Jednostki wybrane do badań

Dobierając powiaty, zwróciliśmy również uwagę na wykorzystywane przez nie technologie, aby móc przetestować najczęściej spotykane rozwiązania. Już teraz warto jednak podkreślić, a pokażemy to szerzej w dalszej części artykułu, że nawet w obrębie jednej technologii mogą funkcjonować różne konfiguracje usług, które skutkują odmiennym poziomem automatyzacji i dostępności.
Najczęściej wykorzystywane systemy informatyczne to rozwiązania firm:

• Geomatyka-Kraków	• Geobid
• Geo-Info	• Geo-System

• Esri

W pierwszej kolejności przyjrzymy się czterem kluczowym etapom typowego procesu zakupu danych RCN:

Wniosek → Uzgodnienie → Płatność → Udostępnienie danych

• Wniosek – początek schodów

Zgodnie z przepisami, aby pozyskać dane RCN w formie elektronicznej, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku „P” wraz z załącznikiem „P5”. Dla osoby, która nigdy wcześniej nie miała kontaktu z tym formularzem, wypełnienie go może być sporym wyzwaniem. Formularz jest rozbudowany, zawiera skomplikowane pozycje i wymaga wiedzy specjalistycznej – co już na starcie stanowi poważną barierę dla osób spoza branży geodezyjnej.

Na tym etapie pojawiła się pierwsza znacząca różnica pomiędzy jednostkami: część z nich oferuje możliwość złożenia wniosku poprzez interaktywny formularz elektroniczny, dostępny na portalach e-usług. W takim przypadku można albo założyć konto i wypełnić formularz on-line, albo zalogować się za pomocą węzła krajowego, co znacznie ułatwia cały proces.
Niestety, nie wszędzie na interesantów czekają takie udogodnienia. W wielu przypadkach konieczne jest pobranie wzorca formularza, wypełnienie go ręcznie, a następnie wysłanie go elektronicznie poprzez platformę ePUAP do właściwej jednostki.


Spośród testowanych przez nas rozwiązań pozytywnie wyróżnia się to obecne w powiecie mińskim. Oferuje ono możliwość złożenia wniosku bez konieczności rejestracji konta – tak jak w sklepach internetowych. Wystarczy podać podstawowe dane, a następnie przejść cały proces zakupu.

Podsumowując, dostęp do elektronicznych wniosków i procedura ich składania są różnorodne, co może wpływać na decyzje użytkownika.

• Uzgodnienie, czyli pierwszy stopień wtajemniczenia

Pod tym hasłem kryje się proces, który mocno różni się w zależności od jednostki. Na początku musieliśmy określić, jakich informacji szukamy – zarówno przestrzennie, jak i atrybutowo.

W najbardziej zaawansowanych systemach mogliśmy zaznaczyć obszar na mapie wielokątem, wykorzystać filtry atrybutowe, a nawet ręcznie wybrać pojedyncze transakcje bezpośrednio z mapy, na której są prezentowane. Co ciekawe, w ramach tej samej technologii nie zawsze był aktywny komplet wymienionych funkcji.

W niektórych mniej rozbudowanych systemach byliśmy zmuszeni do wpisania w odpowiednie okienko, czego szukamy, np.: „Proszę o jedną, najnowszą transakcję z rynku wtórnego dotyczącą lokalu mieszkalnego o powierzchni od 40 do 70 m² z obszaru centrum miasta”.
Cały proces niejednokrotnie wydłużała jeszcze konieczność telefonicznego potwierdzenia naszej kwerendy – choćby po to, aby naliczyć opłatę. Ten etap potrafi trwać nawet kilka dni.

Standardowo kolejnym etapem po wyznaczeniu zakresu wniosku i wygenerowaniu dokumentu obliczenia opłaty była płatność.

• Płatność: XXI wiek? Niekoniecznie

Choć mamy już 2025 r., nie wszystkie jednostki oferują płatności internetowe. Aż 22 urzędy spośród 33 nadal wymagają tradycyjnego przelewu i ręcznego przesłania potwierdzenia opłaty.
Za kuriozalny przykład może posłużyć jedno z miast wojewódzkich, które do wykonania opłaty przesłało... czarno-biały skan podpisanego i opieczętowanego dokumentu DOO. W takiej sytuacji nie mogliśmy nawet skopiować numeru konta – musieliśmy go przepisać.

• Udostępnianie danych

Po opłaceniu danych, czy to on-line, czy to tradycyjnym przelewem, docieraliśmy do etapu ich udostępnienia. Część urzędów udostępnia dane po zalogowaniu się do systemu, część przesyła je e-mailem, czasem trzeba było się przypominać – raz, dwa, a nawet trzy razy.

Równie zróżnicowane są formaty. Formalnie wnioskowaliśmy o „zbiór danych RCN w formie elektronicznej”, odpowiedzi natomiast napływały w plikach PDF, XLS, CSV, TXT, XML oraz oczywiście GML. Należy zaznaczyć, że w większości przypadków dane w GML-u otrzymaliśmy dopiero po tym, jak o nie poprosiliśmy. Może to wynikać z tego, że osoba przygotowująca dane uznała, iż czytelniejszy od GML-a będzie np. wydruk PDF dla transakcji, co można uznać za ukłon w stronę klienta. Jednak takie działanie – mimo że budzące sympatię – zapewne spotkałoby się z negatywną oceną kontrolera z wojewódzkiej inspekcji.

• Trzy warianty obsługi

Po przeanalizowaniu zakupów danych RCN w 33 jednostkach możemy wyróżnić trzy typowe modele realizacji:
1. Ręczny – każdy etap (od wniosku, przez płatność – wystawienie DOO, otrzymanie potwierdzenia przelewu, po przekazanie danych) obsługiwany jest przez pracowników.
2. Półautomatyczny – część kroków zautomatyzowano, jak wyszukiwanie danych, dokonywanie opłaty czy udostępnienie materiałów w systemie do pobrania. Nadal jednak występuje punkt, w którym wymagana jest ingerencja urzędnika (np. zatwierdzenie danych).
3. Automatyczny – pełna automatyzacja. Taki system pozwala użytkownikowi samodzielnie zrealizować wszystkie kroki – od wyszukania transakcji po pobranie danych – bez udziału człowieka, a usługa dostępna jest 7 dni w tygodniu 24 h na dobę.


Niektóre jednostki pozytywnie nas zaskoczyły. W powiecie mińskim dane RCN zostały wygenerowane automatycznie w 3 minuty. Natomiast w powiecie gryfickim oraz w miastach Gdańsk i Wrocław na plik GML czekaliśmy… 19 dni od złożenia wniosku. Wydaje się, że to zdecydowanie zbyt długo, jak na tak prostą rzecz. Tak długi okres oczekiwania niewątpliwie stanowi kolejny argument za tym, aby udostępnianie danych RCN przynajmniej zautomatyzować.


• Co z funkcjami systemów? Co z jakością?

Interfejsy systemów do udostępniania danych z RCN wyglądają odmiennie, ale co do zasady skoncentrowane są wokół realizacji wniosku, z dodatkowym oknem lub formularzem do wyszukiwania transakcji. Mając na względzie podstawowe funkcjonalności, porównaliśmy popularne technologie w tabeli poniżej.

Wszystkie uzyskane pliki GML poddaliśmy walidacji za pomocą oficjalnego narzędzia GUGiK (wtyczki do QGIS-a „Walidator plików GML”; na fot. poniżej).


Niestety, część nie przeszła tego testu pozytywnie.


• Prosty proces, wiele przeszkód

Dostęp do danych o transakcjach nieruchomości, choć możliwy, bywa nadmiernie skomplikowany. Czasem nawet odnosiliśmy wrażenie, że samorządom... nie zależy na udostępnianiu informacji (np. w jednym z rozwiązań formularz zakupu RCN jest ukryty pod dodatkową, rozwijalną listą). Niski poziom automatyzacji w niektórych urzędach skutkował dużym zaangażowaniem pracowników w relatywnie prosty proces. W skrajnym przypadku kupnem jednej transakcji za 18 zł zajmowały się aż trzy różne osoby (wniosek, płatność, przygotowanie danych).

W takiej sytuacji tracą indywidualni użytkownicy, a zyskują podmioty komercyjne hurtowo agregujące dane – skupujące je od powiatów, przetwarzające i sprzedające w bardziej przyjaznej formie. Mamy wówczas do czynienia z odsprzedażą danych zasobu – oczywiście w zgodzie z obowiązującym prawem.

W ostatnich latach nietrudno dostrzec pozytywne zmiany. Rozporządzenie ws. EGiB z 2021 r. wprowadziło obowiązek publikowania usług sieciowych z parametrami dającymi możliwość zakupu transakcji. Dane RCN są coraz częściej dostępne w formacie GML, a część systemów do ich udostępniania działa naprawdę sprawnie i jest przystępna dla laików. Oczywiście, zauważalny jest brak pewnej standaryzacji w podejściu do obsługi wniosków, jednak można to tłumaczyć odmiennymi stosowanymi technologiami. Nie sposób jednak zrozumieć kurczowego trzymania się obsługi ręcznej, zajmującej cenny czas pracowników, w sytuacji gdy zastosowane serwisy wydają się w większości mieć potencjał do realizacji automatycznej obsługi całego procesu.

Na koniec chcemy podkreślić, że podejście powiatów powinno się zmienić na bardziej proklienckie. Przy czym nie mamy tutaj na myśli sfery kontaktów personalnych, bowiem wszystkie rozmowy, jakie odbyliśmy, były bardzo miłe, a pracownicy starali się być pomocni. Zmienić musi się podejście do technologii – zwłaszcza do automatyzacji procesu udostępniania informacji, bo to, co obecnie może spotkać potencjalnych klientów, zniechęca ich już na starcie. Brak automatyzacji skutkuje też niepotrzebnym obciążeniem pracowników i zajmuje czas, który mógłby zostać przeznaczony na realizację innych zadań. Skoro udało się zinformatyzować zgłaszanie prac geodezyjnych, to wierzymy, że tak prosta sprawa jak udostępniania informacji o transakcjach jest w zasięgu ręki dla większości jednostek.