Zniesienie współwłasności nie jest roszczeniem

Współwłaścicielami nieruchomoś­ci stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1628 są dwie osoby fizyczne (załóżmy, że rodzeństwo). Wystąpiły one o jej podział w naturze (patrz mapa na sąsiedniej stronie). We wniosku zaznaczyły, że podział ma na celu zniesienie współwłasności nieruchomości powstałej w wyniku dziedziczenia.
Pierwotnie postanowieniem wójta z 2017 r. negatywnie zaopiniowano wstępny projekt podziału. W uzasadnieniu wskazano, że jest on niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), bo ten przewiduje minimalną powierzchnię nowo wydzielanej działki budowlanej na 0,0900 ha.

• Wniosek w określonym trybie

W zażaleniu na to postanowienie skarżący zarzucili, że złożyli wniosek o dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gos­podarce nieruchomościami (tekst jednolity DzU z 2018 r., poz. 2204; dalej jako uogn), zgodnie z którym podział w celu realizacji roszczeń do części nieruchomoś­ci może nastąpić niezależnie od ustaleń MPZP.
Uwzględniając powyższe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) uchyliło negatywne postanowienie wójta i umorzyło postępowanie opiniujące. W argumentach SKO podało, że przedmiot postępowania określa wniosek, którym organ jest związany, a w miarę wątp­liwości sprecyzowanie żądania należy do strony, nie zaś do sfery ocennej organu administracji (przywołało postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2014 r. II OW 157/13, LEX nr 1450940). Skoro zatem zarówno z wniosku, jak i z zażalenia jednoznacznie wynikało, że strony wnoszą o dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 4 uogn, a nie o wydanie opinii o zgodności podziału z ustaleniami obowiązującego MPZP, to – według SKO – „postępowanie w sprawie wydania opinii o zgodności projektowanego podziału z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 kpa”.

• Wójt odmawia zatwierdzenia podziału z art. 95 pkt 4 uogn

W tej sytuacji skarżący zlecili geodecie sporządzenie mapy podziałowej i wystąpili o zatwierdzenie projektu podziału w trybie art. 95 pkt 4 uogn. Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 15 maja 2010 r. [sygn. akt II SA/Ol 205/10], decyzją z 2018 r. wójt odmówił zatwierdzenia projektu podziału działki nr 1628 na dwie działki, tj. dz. ew. nr 1628/1 o pow. 0,0652 ha oraz dz. ew. nr 1628/2 o pow. 0,0423 ha (pod budynkiem mieszkalnym).

• SKO: podział poza przepisami MPZP tylko w ściśle określonej sytuacji

SKO na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało tę decyzję w mocy. Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego w postaci art. 95 pkt 4 uogn (poprzez niewłaściwą interpretację polegającą na przyjęciu, że przepis ten nie odnosi się do roszczeń wynikających z art. 211 kc), SKO wyjaśniło, że jakkolwiek każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłas­ności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartoś­ci, to sporna nieruchomość objęta jest MPZP. Teren ten według planu przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a minimalna powierzchnia nowej działki to 900 m kw.

Dalej SKO podało, że gdy chodzi o art. 95 i stan faktyczny sprawy, zastosowanie może mieć albo pkt 1 (zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami) albo pkt 4 (realizacja roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoś­ciami lub z odrębnych ustaw)...

Pełna treść artykułu w majowym wydaniu miesięcznika GEODETA

• Zamów wersję papierową

• Zamów wersję cyfrową